商品房抵押贷款LPR怎么影响利率？LPR调整与月供变化关系解读

这是一个非常核心的房贷问题。简单来说，LPR是决定您房贷利率的“基准”，它的调整会直接导致您未来月供金额的变化。

下面为您详细解读：

一、核心关系：您的房贷利率是如何构成的？

自2019年LPR改革后，新发放（或已转换）的商业性个人住房贷款利率定价方式为：

【您的房贷利率】 = 【最新的5年期以上LPR】 + 【基点（BP）】

• 5年期以上LPR：由全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）公布，是市场化的基准利率。这是会变动的部分。
• 基点（BP）：1个基点 = 0.01%。这是在您签订贷款合同时，银行根据您的信用状况、当地楼市政策、银行自身情况等确定的。一旦合同签订，这个加点数值在合同剩余期限内是固定不变的。

举个例子： 假设您在2023年8月贷款，当时5年期以上LPR是4.2%，银行给您加了30个基点（0.3%）。 那么您的初始利率 = 4.2% + 0.3% = 4.5%。 这个“+30个基点”将伴随您整个贷款周期。

二、LPR如何影响您的利率和月供？

您的房贷利率不会每个月都跟着LPR变。它有一个重定价周期（通常为1年），并在每个重定价日进行调整。

续上例： 您的贷款重定价日是每年1月1日。

• 2023年全年：您的利率锁定为4.5%（基于2022年12月的LPR 4.3% + 您的固定30BP）。
• 到了2024年1月1日：需要根据2023年12月公布的5年期以上LPR来调整2024年全年的利率。
  • 假设2023年12月5年期以上LPR为4.0%。
  • 那么您2024年全年的新利率 = 4.0% + 0.3% = 4.3%。
  • 您的月供将从2024年1月开始，按照4.3%的利率重新计算，并相应下降。

三、LPR调整与月供变化的关系解读

• LPR下降 → 您的利率下降 → 月供减少
• LPR上升 → 您的利率上升 → 月供增加
• LPR不变 → 您的利率不变 → 月供不变

月供变化多少？ 变化幅度取决于：LPR的变化值、您的剩余贷款本金和剩余年限。 通常，银行会提供新的还款计划表，您也可以通过各大银行的手机APP或网上银行的“贷款计算器”进行测算。

重要提示：

• 仅影响商业贷款部分：LPR调整只影响您房贷中的商业贷款部分，公积金贷款部分利率按央行规定的公积金贷款利率执行。
• 固定利率贷款不受影响：如果您在2020年利率转换时选择了固定利率，那么您的利率在整个贷款期限内都不会改变，月供也不变。
• 次年生效：LPR每月都可能报，但您的利率一年只调一次，月供的变化不会立即体现。

总结

对于绝大部分选择与LPR挂钩的浮动利率房贷的购房者来说：

建议您查看自己的房贷合同，明确自己的重定价日和基点数值，这样就可以准确预测利率变化对月供的影响了。