商铺评估价
银行委托评估公司给出的抵押评估价，通常比市场成交价保守，大约为市场价的70%—90%。
商铺抵押率
商铺属于商业物业，抵押率一般低于住宅。常见为评估价的50%—65%，优质地段、有稳定租约、经营现金流好的，个别银行可能到70%。
还款能力/租金覆盖
银行通常要求商铺租金收入或经营收入能覆盖月供一定倍数，常见为月供的1.2—2倍。
一、转贷额度怎么算
基础公式
[
可贷额度 = 商铺评估价 \times 商铺抵押率
]
实际放款额度还要看：
[
实际可贷金额 = \min(评估价 \times 抵押率，租金/收入测算可贷额度)
]
如果是转贷，还要扣除原贷款剩余本金：
[
转贷可实际动用新增资金 = 新批复额度 - 原贷款剩余本金
]
举例
假设商铺评估价 500万元，银行抵押率 60%：
[
500万 \times 60\% = 300万元
]
如果原贷款剩余本金 250万元，那么新银行最多可批 300万元，还掉原贷款后，理论上可多贷出：
[
300万 - 250万 = 50万元
]
但这不是无条件的，多贷出来的部分必须有合规经营用途，不能用于买房、炒股等。
二、转贷后额度为什么会变化
转贷不是原额度的自动延续，额度可能增加，也可能减少，主要看四个变量。
1. 商铺评估价变化
- 评估价上涨，额度可能增加；
- 评估价下跌，额度可能下降；
- 商铺空置、租金下滑、地段变差，都会压评估价。
比如原评估价500万，转贷时评估降到400万，抵押率仍60%，新额度只有：
[
400万 \times 60\% = 240万元
]
如果原贷款剩余本金还有250万，新额度反而覆盖不了旧贷，需要自己补差额10万。
2. 抵押率变化
不同银行对商铺抵押率政策不同。
评估价同样是500万：
转贷不一定额度更高，可能更低。
3. 租金/经营收入变化
商铺抵押贷款很看重租金流水。如果租金下降，银行可能认定还款能力不足，从而降低额度。
4. 借款人资质、负债、征信
- 征信出现逾期、负债过高；
- 经营主体流水不足；
- 房龄太老、商铺位置偏；
都会导致额度下调甚至拒贷。
三、转贷后额度变化的主要情况
| 情形 |
评估价 |
抵押率 |
新额度 |
原剩余本金 |
变化 |
|---|
| 评估上涨、抵押率不变 |
520万 |
60% |
312万 |
250万 |
可多贷62万 |
| 评估不变、抵押率下降 |
500万 |
50% |
250万 |
250万 |
刚好平转 |
| 评估下跌、抵押率不变 |
420万 |
60% |
252万 |
250万 |
基本平转 |
| 评估下跌、抵押率下降 |
420万 |
50% |
210万 |
250万 |
需要补40万 |
所以转贷前一定要先让新银行做预审批或者评估，不要先还旧贷。
四、转贷成本有哪些
商铺抵押贷款转贷，成本不只是利息，还要算清一次性费用。
1. 原银行提前还款违约金
这是转贷常见成本。
- 有的银行收剩余本金的1%；
- 有的收1—3个月利息；
- 有的贷款满一定年限后免收。
比如剩余本金250万，违约金1%就是2.5万。
2. 过桥资金成本
如果原银行还有未结清贷款，需要先还旧贷、解除抵押，再到新银行抵押放款。中间需要垫资，就是“过桥”。
常见日利率大约在万3—万8，也就是借100万，一天300—800元。
举例：
垫资250万，日息万5，使用10天：
[
250万 \times 0.05\% \times 10 = 1.25万元
]
如果流程拖延到20天、30天，成本会明显上升。
3. 评估费
商铺评估一般需要评估公司出具报告，费用大约几百到2000元不等。部分银行会承担。
4. 公证费、抵押登记费
- 抵押登记费通常几百元；
- 公证费如果有，一般按贷款金额比例，约0.1%—0.3%。
5. 中介或贷款服务费
如果通过中介办理，可能收贷款金额的1%—3%不等。这个要警惕，很多收费不透明。
6. 保险费用
部分银行要求给商铺投保财产险，费用通常不高，但也要计入。
五、转贷到底划不划算，怎么测算
主要看利息节省能不能覆盖一次性成本。
公式
[
年节省利息 = 原贷款剩余本金 \times (原年利率 - 新年利率)
]
[
转贷总费用 = 提前还款违约金 + 过桥费 + 评估费 + 公证费 + 抵押登记费 + 中介费
]
[
回本周期 = \frac{转贷总费用}{年节省利息}
]
举例测算
假设：
- 原贷款剩余本金：250万；
- 原年利率：6.2%；
- 新年利率：4.5%；
- 年利差：1.7个百分点。
年节省利息：
[
250万 \times 1.7\% = 4.25万元
]
转贷费用假设：
- 提前还款违约金：2.5万；
- 过桥费：1.25万；
- 评估、公证、登记等：0.3万；
- 合计约：4.05万。
回本周期：
[
4.05万 / 4.25万 \approx 0.95年
]
也就是说，大约1年左右回本。如果之后还继续持有商铺、继续贷款，节省的利息就是净收益。
但如果过桥周期长、中介费高、利差小，就可能不划算。
六、几个关键风险提醒
不要只看额度，不看抵押率
商铺抵押率不高，转贷后额度不一定增加。
评估价可能低于预期
商业物业评估波动大，空置、租金下降会影响额度。
过桥风险
先还旧贷再等新贷放款，中间存在时间差。如果新银行放款延迟或拒贷，资金压力很大。
贷款用途必须合规
商铺抵押贷款一般要求经营用途，不能违规流入房地产、股市。转贷多出来的资金也需要合理用途。
利率低不等于总成本低
要算清提前还款违约金、过桥费、中介费等一次性成本。
简单总结
- 商铺门面房抵押转贷额度：主要看评估价×抵押率，同时受租金、经营收入、个人负债影响。
- 转贷后额度变化：取决于评估价、抵押率、剩余本金，可能增加、持平，也可能下降。
- 转贷成本：最大头通常是过桥费和提前还款违约金，其次才是利息差。
- 是否划算：用“年节省利息”和“转贷总费用”比较，一般1—2年内回本才有实际意义。
